“广州楼盘降价”这几个字，最近常常在黄教授面前刷屏。 位于朱村地铁口的科慧花园，从2万+降价到了17888； 位于新塘优质地段的品秀星图，也被媒体曝出从2.8万/平将到1.8万/平，直降一万。

黄教授与业内人士沟通了解到，目前增城板块各个项目普遍价格都比以往下降2000左右，主要是由于业绩没达标，资金紧张。 但即使是如此诚意满满的降价，入手的购房者依旧不多。 毕竟大部分人都买涨不买跌。 东莞的水乡片区，距离广州的增城和黄埔，仅隔着一条东江。

东江北边的广州增城，不限购； 而东江南边的东莞水乡片区，反而限购。 北边的广州降价了，东莞还好吗？

黄教授到水乡片区的几个热门一手楼盘溜达了一遍，结果居然是......

华阳湖1号：

没拿到预售证就已开卖

华阳湖1号是由金地、龙湖、卓越、龙光四家巨头房企共同开发的项目，位于华阳湖西北侧。 其周边环境，用“水乡”的“乡”来形容毫不过分。 来看看行车记录仪记录的画面。

距离项目5分钟车程内的地方，左右两侧的道路要么是香蕉林，要么是村屋，要么是厂房。 项目周边的商业生活配套，请参考下图。

项目在售户型仅有两种，96平的三房两厅两卫以及116平的四室两厅两卫。

目前已经取得预售证的是1栋，但货量所剩无几。 不少销售在主力推属于楼王单位的5栋。 销售称，购房者可以先缴纳2万元的“定制金（音译）”，来选取5栋的房号。 但由于暂未获得预售证，因此无法签合同。 销售估计签约时间为10月中下旬。 目前现场仅有两个98折的折扣，折后售价则在1.64万/平方米。

销售称，国庆或许还有一些现场优惠，但是价格还是比较坚挺，不会有太多优惠。

碧桂园铜雀台：

双合同也人气满满

行车经过一段施工道路，来到碧桂园铜雀台。

此时是中午时分，但现场的购房者人数并不少。

目前项目在售的是一期的6号楼和8号楼，以及二期的5号楼。二期的5号楼中，挑选出了一些天地楼层作为特价单位， 单价从1.58万/平到1.66万/平不等。

下图则是现场销售给黄教授算的一套一期的6号楼的正价房源，单价则超过1.9万/平。

3千/平的差价，差在哪里呢？ 黄教授实地考察发现，5号楼距离露天运营的佛莞城轨相当近。 下图是黄教授站在5号楼附近拍摄的城轨轨道。

从照片就可以目测出，直线距离或不到500米。 而且，细心的读者或许已经发现，上述的一期6号楼的单位计价表中，是由163万的毛坯房款和26.5万的装修款构成。据了解，由于项目售价高于备案价，因此实行双合同。 其中的26.5万元，则作为装修款进行支付，且可以装修贷的形式，分10年进行月供。

时代香海彼岸：

“偷跑”卖房+内部转名齐现

时代香海彼岸位于道滘镇，距离东莞市城区较近。

目前在售的是二期的1-5栋，单价1.8-1.9万/平。 现场销售称，目前二期的1-5栋仅剩下大约7套尾货，销售相当火爆。 但黄教授在现场公示信息上查看发现，目前该项目二期获得预售证的，仅有4、5栋。

销售介绍，下图为项目二期开盘后不久的项目销售情况，红色覆盖区域均为已售单元。

也就是说，二期的1、2、3栋，均是未取得预售证先行销售。现场销售称，预计这三栋将在今年12月获得预售证。购房者目前可以进行内部认购，认购后，需要支付房款的1.5成房款作为首付，随后进行“草签”；剩余的首付，则需要在11月底前全部付清，即使那个时候，项目还没拿到预售证。

时代香江彼岸为三旧改造项目，因此有不少的房源由三旧改造涉及的村民按较低的协议价进行认购。认购后，村民可以委托项目销售中心进行内部转名。 如下图的3栋1101、1401以及2栋1001，均为内部转名单元。

购房者若购买这种内部转名单元，除了需要按照村民协议价支付房款外，还需要支付一笔“差价”，这笔差价，村民出价由12-18万不等（下图的最右侧一列数字）。补上差价后，整体购房单价大约比正常市场价低数百-1000元/平。

在项目目前可选单元所剩无几的情况下，也有购房者选择购买这种房屋。

和广州动辄数千元的降价幅度，东莞的市场可谓坚挺。 水乡片区已经属于东莞的非热门地段，依旧存在双合同、未取得预售证“抢跑”的情况，并且去化情况还不错。 在此，也要给各位购房者一个温馨提示，双合同购房、购买内部转名房以及购买未获得预售证的房源，都是购房法律纠纷的高发地带，购买需谨慎。

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